FGTS no consórcio de imóveis: como usar, regras e vantagens

O consórcio imobiliário é uma das melhores opções para quem deseja adquirir um imóvel sem contrair dívidas elevadas ou pagar juros abusivos.

Uma de suas principais vantagens é a possibilidade de utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para facilitar o pagamento do consórcio de imóveis.

Neste artigo, vamos explicar o que é o FGTS, como ele pode ser utilizado no consórcio imobiliário e quais são os requisitos necessários para isso.

O que é o FGTS?

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é um benefício trabalhista criado para proteger o trabalhador em casos de demissão sem justa causa. Ele funciona como uma espécie de poupança forçada, onde o empregador deposita mensalmente 8% do salário bruto do funcionário em uma conta vinculada ao trabalhador, administrada pela Caixa Econômica Federal.

O saldo acumulado no FGTS pode ser utilizado em situações específicas, como compra de imóvel, aposentadoria, tratamento de doenças graves e, no caso de demissão sem justa causa, como um recurso emergencial.

Como funciona o uso do FGTS no consórcio de imóveis

Se você está participando de um consórcio de imóveis para adquirir sua casa própria e possui saldo disponível no FGTS, pode utilizá-lo de diferentes maneiras no consórcio, tais como:

• Oferecer um lance: Use o saldo do FGTS para dar um lance e aumentar as chances de ser contemplado rapidamente.
• Complementar o crédito: Caso o valor do crédito do consórcio não seja suficiente para adquirir o imóvel desejado, o FGTS pode ser usado para complementá-lo.
• Amortizar parcelas ou liquidar o saldo devedor: Utilize o saldo do FGTS para reduzir ou amortizar parcelas do consórcio, diminuindo o prazo ou efetuando a liquidação total do saldo devedor

O FGTS pode ser usado para diversos fins relacionados à aquisição de imóveis residenciais urbanos, como: comprar um imóvel residencial, novo ou usado; construir um imóvel residencial em terreno próprio e urbanizado; adquirir um terreno já com construção de imóvel residencial; ou comprar um imóvel residencial na planta.

Requisitos para uso do FGTS pelo trabalhador

Para utilizar o saldo do FGTS no consórcio de imóveis, o trabalhador deve atender a algumas regras específicas.

Em primeiro lugar, é necessário comprovar pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, seja na mesma empresa ou somando períodos em diferentes empregadores. Além disso, apenas o titular da conta vinculada ao FGTS pode utilizá-la.

Outro requisito importante é não possuir um imóvel residencial urbano no mesmo município onde mora ou trabalha, incluindo os municípios limítrofes ou integrantes da mesma Região Metropolitana. Também não é permitido ter um financiamento ativo pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em qualquer local do país.

É possível utilizar o FGTS mesmo sendo dono de um imóvel em situações específicas, como, por exemplo, quando o imóvel é rural ou quando o trabalhador possui, no máximo, 40% de fração do imóvel.

Outra possibilidade é o uso do FGTS do cônjuge. Caso o casal opte por essa modalidade, é necessário que o casamento ou a união estável tenha ocorrido antes da aquisição do imóvel, conforme registrado na Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do Imóvel.

Requisitos para uso do FGTS pelo imóvel

O uso do FGTS no consórcio de imóveis também exige que o imóvel atenda a critérios específicos estabelecidos pelas regras do fundo. Confira os principais requisitos:

O imóvel adquirido deve ser residencial urbano e destinado à moradia própria do titular da conta do FGTS. Caso a compra inclua um terreno, é necessário que a construção do imóvel para moradia seja iniciada imediatamente.

Além disso, o imóvel deve estar matriculado no cartório de registro de imóveis competente, sem qualquer impedimento legal que impeça sua comercialização. Também é importante destacar que o valor do imóvel não pode ultrapassar o limite de R$ 1.500.000,00, conforme avaliado na data da aquisição.

Nos casos de imóveis mistos (destinados à residência e à atividade comercial), o FGTS só pode ser utilizado para a compra da área residencial, cujo valor deve estar discriminado no laudo de avaliação. Não é permitido o uso do FGTS para adquirir imóveis cujo terreno não tenha a edificação averbada na matrícula.

O imóvel também precisa estar localizado em uma área específica, considerando os seguintes critérios:

• No mesmo município onde o trabalhador exerce sua ocupação principal;
• Nos municípios limítrofes ou integrantes da mesma região metropolitana;
• No município onde o trabalhador reside há mais de 1 ano, ou, se for menos de 1 ano, deve comprovar que não possui nenhum outro imóvel ou financiamento ativo pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em qualquer parte do país.

Quando o FGTS não pode ser utilizado no consórcio de imóveis

Há situações específicas em que o uso do FGTS não é permitido. Isso ocorre para manter o foco do fundo em sua finalidade principal: viabilizar o acesso à moradia própria. Veja os casos em que o FGTS não pode ser utilizado:

• Quitação de financiamento de um imóvel com a carta de crédito: Caso o titular esteja utilizando a carta de crédito do consórcio para quitar o financiamento de um imóvel, o FGTS não pode ser usado.
• Aquisição de terrenos sem construção ou imóveis comerciais: O FGTS não pode ser utilizado para adquirir terrenos que não tenham a construção imediata de um imóvel residencial para moradia própria.
• Reformas ou melhorias em imóveis: O saldo do FGTS também não está disponível para reformas, ampliações ou qualquer tipo de melhoria em imóveis já adquiridos.

Formas de utilizar o FGTS em consórcios de imóveis

O FGTS oferece diversas possibilidades para facilitar a aquisição de um imóvel no consórcio. Abaixo, explicamos as principais formas de utilizá-lo:

1. Oferta de lance

O saldo do FGTS pode ser utilizado para aumentar as chances de contemplação no consórcio. É possível usar até 100% do saldo da conta vinculada para ofertar um lance, que funciona como o lance embutido. O consorciado apresenta o extrato do FGTS à administradora, e o recurso é destinado diretamente ao vendedor do imóvel. Essa estratégia é ideal para quem deseja antecipar a contemplação.

2. Complementação da Carta de Crédito

Se o valor da carta de crédito não for suficiente para adquirir o imóvel desejado, o FGTS pode ser usado para complementá-lo. Por exemplo, se o consorciado possui uma cota de R$ 160.000,00 e o imóvel custa R$ 200.000,00, ele poderá utilizar R$ 40.000,00 do saldo do FGTS para cobrir a diferença. Essa alternativa permite adquirir imóveis prontos ou em construção.

3. Amortização ou liquidação do saldo devedor

Após ser contemplado e adquirir o imóvel, o FGTS pode ser usado para:

• Amortizar a dívida: Reduzindo o saldo devedor e, consequentemente, o prazo de pagamento do consórcio. As parcelas são abatidas de trás para frente.
• Liquidar toda a dívida: Quitando o saldo devedor integralmente, mesmo que existam parcelas em atraso.

Importante: Essa modalidade só é válida para consórcios usados na aquisição de imóveis residenciais. O intervalo mínimo entre operações de amortização é de dois anos, e as prestações devem estar em dia no caso da amortização.

4. Pagamento de parte das prestações

O FGTS pode ser usado para abater até 80% do valor total de cada parcela. Essa modalidade é válida após o consorciado já ter sido contemplado e utilizado o crédito. O saldo do fundo pode ser usado para cobrir prestações vencidas (até três consecutivas) e prestações vincendas, desde que o total não ultrapasse 12 parcelas por operação.

Ao final do prazo de uso, o consorciado pode renovar a operação sempre que desejar, respeitando as regras do FGTS.

Intervalo para uso do FGTS

Há restrições quanto à frequência de uso do FGTS em consórcios:

• Para aquisição de imóvel: Somente após três anos da última operação com o saldo do fundo.
• Para amortização ou liquidação: Intervalo mínimo de dois anos entre cada utilização.
• Para abater parte das prestações: É permitido iniciar uma nova utilização assim que o prazo anterior terminar.

FGTS do casal no consórcio de imóveis

O uso do FGTS por casais em consórcios de imóveis é uma opção interessante para ampliar as possibilidades de aquisição de um imóvel. No entanto, existem regras específicas que precisam ser observadas.

Para que ambos os cônjuges utilizem o FGTS no consórcio de imóveis, é necessário que estejam registrados como corresponsáveis no contrato do consórcio. Caso o cônjuge não tenha sido incluído inicialmente, a administradora do consórcio poderá realizar um aditivo no contrato, inserindo-o como coproprietário da cota.

Impacto do regime de bens no uso do FGTS

O regime de bens adotado no casamento pode impactar diretamente a possibilidade de utilizar o FGTS no consórcio. Confira as principais regras:

• Comunhão Universal/Total de Bens: Todos os bens adquiridos antes e após o casamento são compartilhados. Nesse caso, se um dos cônjuges possuir imóvel em local impeditivo ou tiver um financiamento ativo no âmbito do SFH, ambos ficam impedidos de usar o FGTS na aquisição do imóvel.
• Comunhão Parcial de Bens: Apenas os bens adquiridos após o casamento são compartilhados.Se o imóvel foi adquirido por um dos cônjuges antes do casamento, somente esse cônjuge fica impedido de usar o FGTS.Se o imóvel foi adquirido após o casamento, ambos ficam impedidos.
• Separação de Bens: Os bens são mantidos de forma independente entre os cônjuges. Nesse regime, apenas o cônjuge que possui imóvel em local impeditivo ou financiamento ativo no SFH é impedido de usar o FGTS.
• Participação Final nos Aquestos: Os bens são comunicados apenas se ambos figurarem como adquirentes do imóvel. Assim, somente o cônjuge que possui imóvel em local impeditivo ou financiamento ativo no SFH ficará impossibilitado de usar o FGTS.
• União Estável: De acordo com a legislação, todos os bens adquiridos após a união são compartilhados, salvo se houver escritura pública definindo outro regime. Caso um dos companheiros tenha adquirido imóvel antes da união, somente ele fica impedido de usar o FGTS. Se o imóvel foi adquirido após a união, ambos ficam impedidos de usar o FGTS.

Cônjuges com empregos ou residências em localidades diferentes

É possível utilizar o FGTS de ambos os cônjuges na aquisição de um imóvel, mesmo que trabalhem ou residam em cidades diferentes. Nesse caso, o imóvel pode estar localizado:

• No município de trabalho ou residência de um dos cônjuges;
• Em municípios limítrofes ou integrantes da mesma região metropolitana.

Caso um dos cônjuges resida no exterior, o FGTS de ambos pode ser utilizado para a compra de um imóvel no município de trabalho ou residência do cônjuge que mora no Brasil, desde que todos os requisitos sejam atendidos.

O FGTS pode ser uma ótima opção para quem deseja adquirir um imóvel por meio de consórcio, seja para ofertar lance, complementar o crédito ou amortizar parcelas. Com o cumprimento dos requisitos, inclusive para casais, essa pode ser uma maneira eficiente de realizar o sonho da casa própria.